郭x丰、安阳xx房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
案 由房屋买卖合同纠纷案 号（2020）豫05民终4078号
河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）豫05民终4078号
上诉人（原审原告）：郭x丰，男，1970年2月5日出生，汉族，住安阳市龙安区。
委托诉讼代理人：黄x军，河南xx律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安阳xx房地产开发有限责任公司，住所地安阳市文峰区灯塔路东段路北。
法定代表人：关x恩，职务：董事长。
委托诉讼代理人：x伟，男，系该公司员工。
委托诉讼代理人：申思，河南大然律师事务所律师。
上诉人郭x丰因与被上诉人安阳xx房地产开发有限责任公司（以下简称xx房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市龙安区人民法院（2020）豫0506民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭x丰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判xx房地产公司支付郭x丰自2016年5月16日起至2019年5月16日止,逾期办理产权登记的违约金58342元,之后的违约金仍以已付房款324123元为基数每年6%的标准支付至2019年8月20日;2.本案一、二审诉讼费用由xx房地产公司承担。事实与理由：1.一审法院混淆了委托开发建房和团购房,两个不同的法律关系。xx房地产公司提供的其与殷都区人民政府签订的《安阳市文源名居商品房团购合同》明确约定,“殷都区人民政府接受所有参与团购房者的委托,作为其代表,同意团购xx房地产公司开发的安阳市文源名居住宅小区的商品房”足以证明双方之间是团购关系,而非委托建设关系。另外,该合同还约定,“xx房地产公司自取得预售许可证后,由xx房地产公司与殷都区人民政府团购个人签订《商品房买卖合同》,确认双方权利义务,《商品房买卖合同》的内容与本协议书一致。”也可以证明郭x丰与xx房地产公司签订的《商品房买卖合同》与xx房地产公司和殷都区人民政府签订的《安阳市文源名居商品房团购合同》并不冲突,也是xx房地产公司的真实意思表示,其应当严格按合同约定执行。所谓历史遗留问题，是因为xx房地产公司认为团购人员多导致其另行销售的房源减少,其利润不够高。因而与政府讨价还价,要求改变规划,提高其利润率,才导致审批困难,一直不具备办理产权登记的条件。并非因作为购房人的郭x丰的原因导致不能办理产权登记手续；2.一审法院认为,双方合同并未约定因xx房地产公司责任导致郭x丰不能在规定期限内取得不动产权属证书,xx房地产公司应支付郭x丰违约金的内容。并以此为由,不予支持郭x丰违约金的主张。该判决认定违背法律规定和合同法的基本原则。根据意思自治原则,有约定的从约定,没有约定的依据法律规定。郭x丰是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定主张的违约金,应当依法予以支持；3.xx房地产公司自认是在2019年8月才具备办理产权登记的条件。郭x丰在2019年5月向龙安区法院起诉时,xx房地产公司还不具备办理产权登记的条件。xx房地产公司不可能在诉讼期间正常为郭x丰办理产权登记手续。一审法院认定“xx房地产公司早已能够正常办理不动产登记,而郭x丰未按照通知去办理产权登记，而提起诉讼，明显不当”，系将不能正常办理产权登记的责任强加给郭x丰。
xx房地产公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持；2.案涉房屋已经具备办理产权证书资质，国泰公司已于2019年8月20日在文源名居小区重要地点张贴通知，一审已经提交符合办证的相关文件，一审也认定系郭x丰自身原因未到相关部门办理产权证书，非xx房地产公司原因；3.案涉小区系殷都区政府的公务员小区，经多次立项变更，最终由xx房地产公司代开发建设，而由于殷都区公务员住房需求量增加，导致殷都区政府向住建部门等相关部门申请变更小区规划，遂导致小区相关证照办理停滞，但未能及时办证原因不在xx房地产公司，xx房地产公司提供多份政府红头文件可予以证实。郭x丰称系xx房地产公司私自变更规划，毫无事实依据，该规划变更整体面积未增加，根本不存在增加面积，提高收益。双方签订的合同显示，案涉房屋价款明显低于当时市场价；4.本案不适用郭x丰第二点诉讼理由中的司法解释，因本案小区不属于通常意义商品房买卖，而是属于公务员小区或称安置小区，系为解决殷都区公务员住房困难和凸显的社会矛盾，且经殷都区政府和xx房地产公司同意，多次向相关部门提出报告申请，在安阳市目前大多数小区办证仍然停滞情况下，案涉小区目前符合办证条件，并且关于办证xx房地产公司确系协助义务，目前该公司相关义务已经履行完毕，具体办证事由应由郭x丰自行到相关部门办理。综上，xx房地产公司不存在合同违约，不应承担违约责任。
郭x丰向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理文源名居12号楼1单元2301号房产不动产产权登记手续；2.判令被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金（自2016年5月16日起至2019年8月14日止，以已付房款324123元为基数，按照年利率6％计算）；3.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：殷都区公务员小区项目于2003年立项，为支持市、区重大招商引资项目建设，该小区建设三易其址，成为历史遗留问题。2010年9月，经安阳市人民政府与殷都区人民政府反复协调，文源名居项目调整确定为殷都区公务员的安置小区。2010年11月1日，殷都区人民政府（甲方）与被告（乙方）签订《安阳市文源名居住宅小区商品房团购合同》，合同约定：甲方已接受所有参与团购商品房者的委托，作为其代表，同意团购乙方开发的安阳市文源名居住宅小区的商品房；乙方测算的团购房均价2610元/平方米（不含地下车库价格及暖气入网安装费、天然气入网安装费、有线电视入网安装费），甲方依据乙方测算表中所列项目所争取的相关优惠政策或降低的建材价格（与使用时的建材市场价格相比），使乙方开发成本下降部分，乙方同意在相应科目中按单方造价等量降低购房价格。优惠政策主要包括市政府给付减免的土地费用、行政事业性收费及其它相关的费用。双方未确定团购房均价前，甲方暂按均价2400元/平方米向乙方支付房款；乙方按照甲方要求提供房源，乙方自取得《预售许可证》后，由乙方和参与甲方团购的个人签订《商品房买卖合同》，确认双方权利和义务，《商品房买卖合同》的内容应与本协议书一致。乙方负责协助购房者办理房产证、土地证及相关手续；充分考虑甲方使用需要，户型及面积，乙方按照甲方要求进行设计，如与国家要求户型面积比例有出入时，乙方负责协调市政府有关部门。
2014年3月28日，原告与被告签订《商品房预售合同》（合同编号：YS00088613），合同约定：原告购买被告开发建设的安阳市殷都区文源街与商都路交叉口东南、西南角文源名居商住小区12号楼1单元2301号房屋；房屋面积140.1平方米；房屋单价为每平方米2315元，房屋总价为324123元。合同中关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房给付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第X项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.X”。合同签订后，原告按照合同约定支付的全部购房款。2015年11月29日，被告将案涉房屋交付原告。
2016年5月13日，安阳市解决房屋登记遗留问题协调领导小组形成的《会议纪要》（安遗留办阅[2016]5号）明确要求房管部门依“平行办理”的原则办理文源名居房屋登记。在办证过程中，2016年7月28日安阳市城市规划委员会下发《关于印发<安阳市建设工程规划工程条件核实办法>的通知》（安规委[2016]3号）载明，由于殷都区人民政府申请变更规划，致使实际规划与原批准规划不符，无法进行规划核实，案涉项目未能办理房屋所有权证。2019年8月14日，被告办理了案涉房屋的不动产首次登记，证书编号：豫（2019）安阳市不动产权第0023025号。2019年8月20日，被告在案涉小区楼道口张贴通知，通知载明：“12号楼房产证办证已开始办理。请各业主按照各自符合的条件准备以下材料，材料准备齐全后到物业服务中心查验手续……”。原告未按该通知要求办理案涉房屋不动产权证书。
另查明：2018年8月27日，殷都区人民政府作出的《安阳市殷都区人民政府关于殷都区公务员小区（文源名居）办理不动产初始登记的请示》（殷政文[2018]49号）中载明造成该项目不能初始登记的原因在政府，不在企业，政府也是为了解决干部职工的住房困难和社会矛盾、申请调整规划而形成遗留问题。
一审法院认为，原告与被告签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。
关于原告要求被告为其办理案涉房产不动产产权登记手续的诉讼请求。法院认为，第一，颁发权属证书的主体应是相关不动产权登记部门，而非被告，被告负有的仅是协助原告办理不动产权登记义务；第二，按照不动产权属登记流程，开发商向相关行政主管部门提交必要的手续，完成房屋等权属的初始登记后，再告知买受人情况，由买受人提出申请，不动产权登记部门进行审核登记，然后颁发不动产权属证书。在此过程中，开发商与买受人互有协助履行的义务。开发商在完成初始登记并履行告知买受人的义务后，开发商的协助办证义务即履行完毕。本案中，被告已经完成了案涉房屋的初始登记并在楼道口张贴了通知，履行了告知义务，被告的协助义务已经完成，原告可以自行到不动产权登记部门办理案涉房产权属证书；第三，诉是指当事人就特定民事争议向法院提出保护自己实体权益的请求。构成诉的要素包括当事人、诉讼标的、诉的理由，其中诉讼标的是指当事人之间发生争议，并提请人民法院以审判方式解决的实体民事法律关系。本案中被告已通知原告办理相应权属登记，原告可以开始自行办理相应的权属登记手续，其至今未办理案涉房屋产权登记并非被告的原因，而系其自身原因所致，双方并无任何实质性争议，不存在需要人民法院作出裁判的民事权利义务关系。故原告要求被告为其办理案涉房产不动产产权登记手续的诉讼请求，无事实和法律依据，法院依法不予支持。
关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。法院认为，虽然原告向被告交纳了全部购房款并取得案涉房屋，但从被告提供的证据可知，案涉房屋属于殷都区人民政府为解决公务员住房而委托被告开发建设。双方签订的《商品房买卖合同》虽然约定被告应当在商品房交付使用60日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，但双方并未约定因被告责任导致原告不能在规定期限内取得不动产权属证书，被告应支付原告违约金的内容；且造成被告未按照合同约定履行该备案义务的原因，属于遗留问题。现在遗留问题早已得到解决且能够正常办理不动产权登记的情况下，原告未按照被告通知要求去办理案涉房屋产权登记，而是向法院提起诉讼，明显不当。因此，原告的该项诉讼请求，法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：驳回郭x丰的诉讼请求。案件受理费1259元，减半收取计630元，由郭x丰负担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据，二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为,郭x丰上诉请求xx房地产公司向其支付逾期办理案涉房屋产权登记的违约金，xx房地产公司辩称系因殷都区人民政府调整建设规划方案，导致逾期办证。根据xx房地产公司提交的《关于印发<安阳市建设工程规划工程条件核实办法>的通知》（安规委[2016]3号）及《安阳市殷都区人民政府关于殷都区公务员小区（文源名居）办理不动产初始登记的请示》（殷政文[2018]49号）等文件显示，文源名居小区未能及时办理初始登记属于政府调整规划而形成的遗留问题。xx房地产公司未能履行在商品房交付使用60日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的合同义务，致郭x丰不能在规定期限内取得不动产权属证书，不可归责于xx房地产公司，该公司的上述抗辩意见本院予以采信。故郭x丰诉请xx房地产公司向其支付逾期办理案涉房屋产权登记的违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人郭x丰的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1259元，由上诉人郭x丰负担。
本判决为终审判决。
审判长
秦x华
审判员
赵x艳
审判员
赵x平
二〇二〇年九月十五日
书记员
聂x全
